[재개발 분석 예시] 증산역 주변에 있는 곳

(0) 옛날에 부동산 회사에서 일하면서 대표님이 말해준 기본 분석 방법을 그대로 써보고자 한다. 그리고 참고만해야한다!!! 내가 정확하지 않을 수 있다.

 

A. 노후도

B. 상가

이거 두 개를 중점적으로 보고자 한다.

(1) 이번에 분석해볼 곳은 증산역 바로 옆에있는 구역이다.

빨간색 부분이 분석해볼 부분이고, 남쪽, 동쪽에 각각 북가좌 6구역과 가재울7구역이 있다. 

(2) 아쉽게도 이곳은 재개발 가능성이 향후 10년 안에는 많아보이지 않는다.

왜냐하면 내가 대~~~충 새어봤는데, 총 603개 정도의 건출물이 있고, 25%가 14년 이하의 건축물이다. 심지어 신축도 있다. 그리고 심지어 한쪽에 몰려있는 것도 아니고, 분산되어 곳곳이 박혀있다.;;;;;

 

재건축 연한이 보통 20년, 그리고 20년도 잘안해주는데, 지금 14년 이하, 8년 이하의 비교적 새건물 25%가 이곳저곳 다 박혀있다. 위에 사진보면 하늘색이 굉장히 많다. 그래서 힘들다.

(3) 그리고 상가가 너무 많다;;;;

내가 배울때, 상가가 너무 많아버리면, 상가 권리금 때문에 재개발, 재건축이 매우 어렵다고 들었다. 물론, 상가 있다고 재개발이 안되는 것은 아닌데, 힘들다고한다. 내가 대~~~충 새어봤는데 지금 130여개가 넘는다;;;;;

예를 들어 위에 가좌울7구역을 봐보자. 이상하게 대로변 빌라를 그냥 전부 제외하고 있다. 그 이유는, 보통 대로변 빌라는 상가가 많아서다. 그리고 또 다른 이유도 있는데, 기억이 안난다. 그래서 오히려 대로변 빌라가 더 재개발 재건축이 잘 안된다고 들었다.

 

ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ

 

꼭!!!! 참고로만 봤으면 좋겠다. 내가 틀렸을수도있다. 그냥 그당시 대표님한테 배웠던것을 그대로 적용해본 것이다.

 

그리고 이 말도 기억이 난다.

 

서울에서 이제 재개발, 재건축 될만한곳은 이미 다되었다. 혹시나 너가 "오~~좋다!!"라고 찾은 곳은 이미 조합이 설립되고 엄청 가격이 오르거나 매물이 없을 것이고, "오~좋다!!! 그런데 조합도 없내"라고 한곳은 문제가 있어서 조합이 설립 안된곳이다. 라고 했다.

 

아무튼 그렇다. 참고로만 재미로 보면 좋을것 같다.  끝.