[재개발 분석 예시] 음암역 주변에 있는 곳

(0) 옛날에 부동산회사 다니면서 대표님이 알려준 분석기법으로 한번 분석해보려고 한다. 그런데 이걸로는 정확하지 않고 내가 분석한거라 그냥 참고하면 될것 같다.

 

A. 건물 노후도

B. 상가 갯수

위에 있는 두 가지를 중점으로 분석해보려고 한다.

(1) 먼저 내가 분석해보려는 구역은 응암역 바로 옆에 있는 구역이다.

참고로 결론 먼저 말하면, 위에처럼 응암동 재개발은 총 8개가 이루어졌고, 완료된 것은(준공시작~) 8군대이다..... 결국, 이미 재개발 될만한곳은 다 되었다는 것이다.

(2) 먼저 최신 빌라가 너무 많아서 재개발 가능성이 낮다...... 심지어 한곳에 몰아 있는 것도 아니고, 군대군대 곳곳에 분산되어 있다........ 

상식적으로 재개발은 건축물 연수가 높아야한다. 5년짜리 신삥 건물이 다 있는데, 구청에서 재개발 인가 해주겠는가;;;;;

이곳은 대충 건물의 갯수가 700개인데 이중 18%정도인 155개의 건물이 14년 이하이다.....

(3) 심지어 상가의 개수가 정말 샐수 없을정도로 너무 많다.......

상가가 있으면 권리금이 있고, 권리금은 현금청산이나 조합원입주권 등등에서 고려대상이 아니라서, 상가가 많으면 보통 재개발 과정이 험난하다고 배웠다. 그런데 여기는 상가가 모여있는 곳이 있다......

(4) 그래도 가로주택사업으로 적당한곳은 있었다.

면적은 14000이고 도로폭도 넓다. 한 5년만있으면 최신 건물들도 전부 20년이 넘어갈것이다. 상가도 많이 없다. 물론, 더 알아봐야할것이지만......

 

ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ

 

아무튼 (1)번에서 봤듯이 이미 재개발 될만한곳은 이미 다되었다........

 

그리고 이 글은 그냥 재미삼아 참고로만 보면 좋을 것같다. 내가 틀릴수도 있다. 

 

재미로만 봐보자.  끝.