[오피스텔 사면 안되는 이유] 부동산회사에서 일할때 배움

결론먼저: 나 부동산회사에서 일할떄 대표님이 오피스텔은 사지말라고 했음

(1) 오피스텔은 이미 용적률이 800%가 넘어서 재건축이 거의 안됨. 아예 안된다고 보면 됨

(2) 오피스텔은 가격이 안오름. 시세차익이 안남. 월세용임

(3) 오피스텔은 진짜 수요가 없으면 폭삭 떨어짐

(4) 오피스텔은 수명이 10년임. 10년동안 월세빨아먹으려고 투자하는 거임

(5) 오피스텔은 매수할떄 세금이 엄청 붙음 

(6) 오피스텔은 노후화되면 진짜 월세도 잘안나감

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나는 옜날에 부동산회사에 다녔다. 거기서 참 많은 것을 배웠다.

 

나는 오피스텔에 환상?같은 것이 있었다. 왜냐하면 바로 앞에 삐까뻔쩍한 상업시설들이 많고, 엄청 높고, 으리으리하고, 깔끔하고, 바로 아래에 편의점있고, 치킨집있고 그랬기 때문이다.

 

그래서 내가 한번은 부동산회사 대표님한테 "대표님 오피스텔 사면 어때요? 월세 안나가면 내가 살고 그러면 되자나요"라고 물어봤는데, 대표님이 "쓰잘떄기 없는 소리하지말고 일이나 해"라고 했다. 그냥 귀찮아서 그런건줄 알았는데, 진짜 쓰잘때기 없는 소리였다. 그래서 이번에 왜 오피스텔 사면안되는지 말해보려고 한다.

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일단 오피스텔은 재건축이 안된다고 보면 된다. 

왜냐하면

(1) 이미 용적률이 800%, 1000%, 900%라서 더이상 올릴수가 없다.

위에 사진처럼 오피스텔은 유난히 엄청 높다. 그런데 면적은 낮다. 그래서 용적율이 이~~~~미 너무 높다.

재건축은 사업성이 있어야만 진행이 된다. 안그러면 그건물이 무너지든 말든 그냥 그대로 있는다. 오래되었다고 재건축 되는거 절대아니다.

그런데 생각해보자. 이미 용적률이 7~900% 높은 것은 1000%도 봤다. 그런데 재건축이 된다고 하면, 이미 용적률이 700%이상인데 뭘더 올린다는 말인가;;;;

건축공학상 용적률이 1500%가 넘을수가 있을까???? 그리고 구청에서 용적률 1500%이상을 허가해줄까? 매우매우 어렵다.

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(2) 좁은 면적에 세대수가 너~~~~~~~무 많다. 그래서 사업성이 매우 낮다.

위에 사진을 보면 알겠지만 무슨 그 조금한 면적에 기본 300세대 이상이 살고 있다. 건폐율은 거의50%내외인데 세대수가 260세대, 300세대이다. 그래서 재건축의 사업성이 매우 낮다.

 

참고로 재건축의 사업성 평가는 여러가지가 있지만, 조합원수가 적어야한다. 일반분양의 비율이 엄청 높아야한다. 그런데 저 쪼금한 면접에 저렇게 많은 조합원수, 그리고 이미 용적률이 오를때로 올라서 일반분양할 세대도 없는데, 조합원수가 엄청 많다???? 재건축 사업성이 낮아진다.

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(3) 재건축이 된 오피스텔은??

그럼에도 불구하고 재건축이 된 오피스텔이 있다. 그런데 착각하면 안된다.

(1) 지금 재건축이 된 오피스텔은 거의 한국 역사상 처음으로 만들어진 오피스텔이다. (오피스텔 역사가 오래되지 않음)

(2) 그러니까 용적률이 그나마 적은 편이다. 

(3) 그리고 옛날 오피스텔은 비교적 면적이 크다. 그러니 세대수도 상대적으로 신축 오피스텔보다 적다.

(4) 또한, 사업성을 위해, 엤날 오피스텔이 재건축되면, 일반분양수 늘리려고 방을 엄청 작게 만든다;;;;;;

 

이런 특수한 경우니까 오피스텔은 재건축 안된다고 보면 된다.

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오피스텔은 가격이 안오른다. 참고로 아파텔을 말하는 것이 아니니까 주의하자. 아파텔은 진짜 오르더라. 

 

오피스텔은 시세차익을 볼수가 없다. 한 7년이 지나니까 30~80%정도 오르던데 이건 시세차익이 아니라, 그냥 원화가치가 떨어져서 오른거다. 아래를 보면 알수 있듯이, 내가 강남역, 삼성, 종로, 서울역, 강동구, 강서구 등등 다 뽑아왔는데, 이정도이다. 심지어 더 내려간 곳도 있다. 그래도 우상향하는 곳은 오피스텔 가격이 오른게 아니라, 원화가치가 떨어진거다.

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이건 귀찮아서 사진을 못구했다. 

오피스텔은 진짜 수요가 없어지면 폭삭 떨어진다. 

오피스텔은 월세 받아먹으려고 사는건데, 만약에 수요가 없어지면 월세도 못받는다. 관리비 엄청 비싸서 나가는 돈이 더 많아진다.

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이것도 대표님께서 말해준건데, 오피스텔은 위에서 말했듯이 분양가에서 떨어지면 떨어졌지 절대 안오른다.

그리고 오피스텔 수명은 10년이다.

그래서 오피스텔은 분양받고 10년간 월세로 뽑아먹은 다음, 그대로 팔아야한다.

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위에 사진을 보면 알수 있따. 오피스텔은 취득세가 대략 1500만원인데, 같은 가격의 아파트는 해봐야 363만원이다. 그리고 중개보수도 오피스텔이 더 높고 그냥 다 높다.

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사진은 내가 안찾았다. 그냥 네이버 부동산으로 봐보면 된다.

오피스텔은 오래되면 월세가격도 떨어진다.... 솔직히 이해가 쉽다. 바로 옆에 삐까뻔쩍한 최신의 오피스텔이 있는데, 왜 굳이 낡은 오피스텔로 가겠는가.... 그래서 오피스텔 월세는 시간이 지날수록 더 낮아질수 밖에 없다.

 

물론, 강남역처럼 수요가 꾸~~~준히 마르지 않는 경우에는 낡은 오피스텔이라도 월세 방어는 된다. 물론, 그래도 강남역 낡은 오피스텔은 비교적 새로지은 오피스텔 월세가격보다 낮다. 

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대표님이 오피스텔은 사지 말라고 했다.

 

그래도 살꺼면 강남역이 그나마 좋다.